| 以案释法：二手房交易阴阳合同避税可取吗？ | ||||
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房子作为当今老百姓最重要的资产，关系着老百姓的居住水平、生活福利、子女教育还有其他的方方面面，可以说房子与人们的生活水平及幸福感密切相关。阴阳合同指合同的当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，区分对内对外，其中对内的合同是双方真实意思的表示，也是双方实际履行的合同，被称为“阴合同”，而对外的合同则是以逃避国家税收等为目的非真实意思的表达，被称为“阳合同”。在二手房买卖以及股权转让等另外几类交易中，“阴阳合同”也是屡见不鲜。如果说演艺圈天价片酬“阴阳合同”离我们太遥远的话，其他几类交易行为，尤其是在二手房买卖交易中，很多人也许已经主动、被动地亲历、见证了“阴阳合同”。
我们先来看一个最近在龙湾区发生的案例吧。前不久，甲公司与乙公司商定以4500万价格买卖厂房，约定由买方承担所有因过户产生的税收、登记费用。签订合同后，乙公司跟甲公司商量，说如果按4500万的实际交易价格缴税，压力太大，不如按照1500万价格办理登记过户手续，反正过户税费全部由买方承担，卖方也没什么损失，乙公司还能节省一大笔过户费用。甲公司想想有道理，就配合乙公司另外签订了一个买卖合同，写明交易价格是1500万元，并配合乙公司一起到税务局和房管局办理房产交易的缴税及登记过户手续。
于是在今年9月初，买卖双方到龙湾区税务局税务窗口按1500万元的合同价格办理了该处厂房交易的纳税申报。区税务局窗口工作人员按规定使用全省统一的不动产交易计税价格评估系统对申报交易的涉案厂房进行评估，评估系统所需录入的项目内容均从纳税人提供的房产证和网签合同信息中直接获取。评估系统生成的价格为1800万元。买方按照该评估价格缴纳了全部交易税费80万元。10月初，龙湾区税务局在税务检查中发现，该处厂房在2015年甲公司购入时交易价格为3000万元，近五年来该地段不动产价格处于上升状况，这次买卖双方按1500万元交易，不合情理。故下发税务所进行实地调查和询问。10月15日，龙湾区税务局永中税务所分别约谈了甲乙两家公司的负责人与财务人员。买卖双方承认双方是为了节省税费而用阴阳合同的形式进行过户操作。
其中的法律问题（合同效力问题）与税收问题（偷逃税款） （一）“阴阳合同”的效力问题 阴阳合同属于民法上的“通谋虚伪意思表示”，如能认定阳合同的条款不是当事人真实意思表示，该条款无效或不成立。但这不意味着代表当事人真实意思表示的阴合同必然有效，因为合同是否有效还取决于法律的生效要件。当事人运用阴阳合同带有逃避法律监管的目的，此时要看逃避的规定是否为效力性强制性规定。如果房地产买卖中当事人为逃避税收而签订“阴阳合同”，阴合同的价格条款应认定有效，逃税问题应由行政部门做相应处罚。 （二）案件中的税务问题 虽然相关法律法规规定了不同税种的纳税义务人，但法律并不禁止双方当事人对该款项承担、支付作出的真实意思表示。只要双方在合同订立过程中没有导致合同无效的法定情形，也无欺诈、胁迫、显示公平等可变更、可撤销合同的情形，应当认定双方就该款项承担、支付的约定有效。 双方约定买方“净收房款”方式并未改变纳税义务主体，其约定的实质内容是该纳税义务完成后，相关款项的承担及支付，属两个平等民事主体间就债权及给付义务的约定范畴。如果买方未按照约定承担或支付卖方作为纳税义务人的税款时，卖方在完税后有权依据双方的合同约定向买方主张给付。 如果二手房买卖签订“阴阳合同”出现争议，法院认定按照真实意思的“阴合同”价格履行，差额部分的补缴税款、滞纳金、行政处罚怎么处理呢？当前的司法判例大部分认定二手房买卖“阴阳合同”出现争议时，按照“阴合同”约定的真实价格履行。那么此时存在与此前“阳合同”约定价格完税的差额税款补缴问题。于是产生了如下法律后果：双方串通使用“阴阳合同”少缴税款属偷税行为，不受税收《征收管理法》第五十二条规定的三年、五年追征期的限制。税务机关任何时候都可以追征税款及滞纳金。税务机关在对“阴阳合同”差额少缴的税款追征税款、滞纳金并作出行政处罚时，属行政机关依法征缴税款、滞纳金及行政处罚的法定行为，不因双方当事人的合同约定承担者改变纳税义务主体及征缴对象。因此，交易中少缴的增值税、个人所得税纳税义务人和征缴对象为该二手房的卖方；少缴的契税纳税义务人和征缴对象为该二手房的买方。就税务机关追征的差额部分税款是否适用双方合同约定承担方式的问题，该部分税款属于双方约定由买方承担的全部税款的范围，可适用合同约定在缴纳后向买方主张给付。但由此产生的滞纳金、行政处罚罚款超出约定范围，且属于因其各自违法行为所导致，不在根据约定向买方主张给付的范围之内。 案件处理结果 通过上面的分析我们知道，这次不动产交易，应以阴合同交易价格4500万元作为缴税依据，补缴的税款以双方名义各自缴纳，实际缴纳的税款由乙公司承担。10月25日，乙公司前来税务局窗口进行补充申报，补缴税款500多万元。
“阴阳合同”从表面上看似符合买卖双方的利益，但实际上对买卖双方的风险都比较大。对于卖房者来说，要防止买房者只按照“阳合同”签订的价格付款。 实践中，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，税务机关有权给予行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。
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