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新冠肺炎疫情相关法律问题解析(四)
时间:2020-02-05 来源:市司法局 字号:[ ]

温州房地产开发企业如何应对疫情带来的法律风险

目前,温州系湖北省以外新型冠状病毒感染肺炎疫情最严重的城市,防抗疫情形势空前严峻。为了防控疫情,温州市人民政府于2020年1月31日发布《温州市关于坚决打赢疫情防控阻击战的紧急措施》(25条措施),要求市内各类企业不早于2月17日24日前复工。

2月1日,温州市住建局印发《关于加强返岗返工返学人员防控保障工作方案》,要求全市住建系统在建建筑工地及各类企业不早于2月17日24时前复工,以湖北员工为主的企业一律无条件暂定复工直至疫情稳定为止。2月2日,温州市住建局发布《住建系统返工防控“五个一律”工作措施通告》,进一步明确住建系统企业不得提前复工、违规复工、重点防控人员劝阻以及法律责任。2月3日,温州市公安局发布《关于依法严厉打击涉疫类违法犯罪“十个一律”的通告》,规定拒不执行人民政府通告、决定 ,擅自开展场所营业、群众聚集活动的,一律行政拘留;构成犯罪的,一律追究刑事责任。

上述政府针对疫情而采取的有关延迟复工、人员管控、交通限制等事项的紧急措施,会给房地产开发行业企业产生哪些影响,该如何应对处理?现本文关于疫情对房开产生的相关法律风险以及应对措施分别予以分析,供参考适用。

一、违规复工相关法律风险及应对措施

(一)政府部门关于复工的规定。根据上述市政府和住建部门发布的措施或通知规定,房开企业以及所属交易场所(如销售中心)不早于2月17日24日前复工,应当注意的是,就房地产行业而言,所涉主体不仅包括企业本身(如办公场所),还包括下属的在建工地、楼盘案场、接待中心、销售处(中心)等,在售楼盘不得进行房产销售、咨询、展示、看房等活动。上述场所均严禁非法违规复工,对不执行规定擅自开工复工的,实行相关强制措施。对缓报、瞒报、漏报相关人员情况、涉嫌危害公共安全的企业,当年评优评先一票否决,按有关规定纳入失信企业名单,并严格依法追究法律责任(包括行政责任、刑事责任)。

温州市政府和住建部门发布上述紧急措施或通告是地方政府为防控新型肺炎疫情需要,根据《中华人民共和国突发事件应对法》《中华人民共和国传染病防治法》和当地重大突发公共卫生事件响应机制而作出的紧急措施,应对地方辖区范围内的企业应具有约束力。房开企业应当严格遵守执行,不得违反。

 

(二)房开企业应对措施。

1、严格执行市政府关于企业不早于2月17日24日前复工规定,复工日期前,关闭企业办公场所以及下属楼盘案场、接待中心、销售处(中心)等,禁止开展房产销售、咨询、展示、看房等活动。

2、针对企业在册员工进行排查、统计,设立临时应急部门并指派专人对返工人员建立“一人一表”登记制度,登记内容包括姓名、性别、家庭地址(是否为疫区人员)、春节期间行踪记录、是否直接或间接接触疫区人员或肺炎病症人员,返工时体温记录等;对于疫区人员、直接或间接接触疫区人员或肺炎病症的人员、体温超出正常标准的人员视情况要求员工自行居家隔离或上报所属的社区或街道集中隔离。

3、严格落实返工防控措施,对所有来自湖北的员工逐一劝告、一律推迟来温,对不听劝告执意来温者,一经发现,立即报告属地街道、卫生防疫部门和住建部门。

4、房开企业应当采用在场所显著位置张贴公告、短信或电话、微信群、电子邮件等形式,将延迟复工通知落实到每一个员工、每一处售楼处或在建工地及其负责人或责任人,并通过拍照、截图等方式固定证据。

5、需要注意的是,根据市住建局发布的《住建系统返工防控“五个一律”工作措施通告》第二条规定,交易场所复工前应当先向属地住建部门进行备案,但未明确“交易场所”是否包括售楼处以及备案前的准备工作。笔者认为首先售楼处作为商品房交易的场所之一,且属于大量人员聚集的公共场所,应当属于交易场所;其次,建议售楼处复工或开放营业前,应当参照建筑工地进行复工前准备,即满足消毒措施落实、防疫物资充足和人员排查到位等要求,并向属地住建部门进行报备。

6、对由房开企业自行持有、经营或使用的商业、办公类物业、楼宇,迅速会同物业企业和其它关联合作机构,加强现场消毒防疫措施,不留死角。对于在售楼盘售楼处(案场)、接待中心等场所要做好现场消毒和卫生防疫工作,防疫器材和设备配备到位,对值守人员加强安全意识和疫情防控指导。

 

 二、延期交房或办证法律风险及应对措施

(一)本次疫情属于不可抗力

1、从法律规范来看,根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,三者缺一不可。因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。

2、本次疫情作为突发性的公共卫生事件,国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告已将新型肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病;世界卫生组织也于北京时间2020年1月31日宣布将此次疫情列为国际关注的突发公共卫生事件,特别是温州地区已启动重大公共突发卫生事件一级响应,明确房开企业在一定期限内不得复工、在建工地不得开工、售楼处不得营业、不动产登记包括网签暂定办理。首先,商品房预售合同的当事人对本次疫情带来的影响在合同订立时所不能预见的;其次,目前尚无专门针对新型肺炎疫情的有效治疗药物和确切的治疗方法,该病毒不仅可经呼吸道飞沫传播,亦可通过接触传播,无法从客观上完全阻断其传播范围,也无法准确判断疫情的延续、结束时间,即本次疫情带来的影响属于合同当事人不能避免和不能克服的。

3、从司法实践来看,2003年的“非典”疫情与本次疫情相似,“非典”疫情已被认定为不可抗力事件。根据《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[法〔2003〕72号],“由于‘非典’疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”

4、鉴于上述三点,笔者认为本次疫情属于法定的不可抗力事件。

 

(二)房开企业因疫情影响可以延期交房或办证,且不承担违约责任。

 1、结合上文,本次疫情已构成法定的不可抗力。

 2、从《浙江省商品房买卖合同(预售)示范文本》(2018版)来看,该文本在“术语解释”栏目中,专门对“不可抗力”进行解释,该解释与法律规定一致。针对房屋交付,该文本在第十三条规定出卖人逾期交付房屋的,应当承担继续履行合同并支付违约金或解除合同返还已付购房款并支付违约金的违约责任,但明确把“不可抗力”作为除外情形,即因不可抗力引起的逾期交付不承担违约责任。针对房屋办证(包括预售合同登记备案、商品房交易手续办理、不动产登记),该文本在第二十一条第二款仅约定“因出卖人的原因”造成商品房交易手续和不动产登记无法在合同约定期限办理,出卖人才承担违约责任。显然,前述约定对于房开企业的要求更加宽松,具体到本次疫情造成延期办证显然不是由于房开企业原因造成,故无须承担违约责任。

 

(三)因本次疫情影响房开企业延期交房或办证,房开企业并非绝对免除违约责任,应当根据具体情况区别对待。

1、如商品房买卖合同约定的交房或办证时间在市政府出台的延迟复工期限之前,或在本次疫情爆发前已经存在延期交房的情形,根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定,当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任,仍应依合同约定或法律规定承担违约责任,但应扣除延迟复工期间应承担的违约责任。

2、如商品房买卖合同约定的交房时间在市政府出台的延迟复工期限内或延迟复工期限后,但房屋因受疫情防控的实质影响无法具备交房条件而导致延期交房的,房开企业可以顺延交房日期,并可免除部分或全部责任。

3、如商品房买卖合同约定的交房或办证时间在市政府出台的延迟复工期限内,且房屋已竣工验收并具备交房或办证条件,此种情形下房开企业因严格执行政府出台的延迟复工规定而延期交房或办证的,房开企业可主张顺延交房或办证日期。

 

(四)房开企业可以采取的应对措施

1、组织专门人员对所有楼盘的商品房买卖合同约定的交房和办证时间以及目前各个楼盘工程施工进展、商品房预售登记、竣工验收以及备案、房屋交付和办证计划等情况进行梳理、分类、对比,形成系列资料,并分析商品房交付、办证是否存在逾期风险。

2、应做好相关证据的搜集和留存工作,如政府、住建部门、疫情防控指挥部等相关部门发布疫情报告、停工或延迟复工通知、人员或场所管控措施等相关证据,以免发生举证不能。

3、书面通知并要求施工单位、监理单位针对工程现有施工实际情况,在复工后就工程施工制定合理的施工计划,争取工程尽早竣工验收,避免损失进一步扩大。

4、经排查,如发现楼盘存在延期或办证情形的,应当及时、尽快以书面方式通知购房人有关延期交房或办证的情况,以减轻可能给购房人造成的损失。否则,房开企业可能需承担扩大损失部分的责任。同时,房开企业应在合理期限内提供书面材料证明不可抗力的发生以及导致房开企业履约受到实质阻碍的事实。

5、与法律专业人士保持联系和沟通,积极协商处理因受疫情影响的合同履行。如有法律方面相关疑问,及时咨询听取专业的法律意见和建议。

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